Відносини щодо оренди земельної ділянки врегульовані Цивільним кодексом України (надалі – ЦКУ), Земельним кодексом України (надалі – ЗКУ) та Законом України «Про оренду землі». Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3березня 2004 року № 220. Серед підстав припинення договору оренди землі, визначених статтею 31 Закону України «Про оренду землі», є: закінчення строку, на який його було укладено; викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм, передбачено Загальними положеннями про найм Цивільного кодексу України. Відповідно до частини першої статті 770 ЦКУ у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання передбачено статтею 32 Закону України «Про оренду землі».
Щодо орендарів слід зазначити, що вони набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України від 16 грудня 2015 року у справі за № 6-375цс15, за змістом частини першої статті 7 Закону України “Про оренду землі” право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи – орендаря у разі, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців. У випадку їх відмови чи відсутності таких спадкоємців право оренди переходить до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та вищевказаного Закону.
Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря (фізичної особи – підприємця) після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору.
Після отримання спадщини, можливо внести зміни до договору оренди земельної ділянки, зокрема у частині визначення сторони орендаря. Зокрема, направити лист-пропозицію укласти додаткову угоду з додатками (проект додаткової угоди та документи на підтвердження того, що особа є спадкоємцем орендаря). На тому, що при спадкуванні права на земельну ділянку необхідно вносити зміни до договору оренди землі в частині заміни орендаря, наголошує і Держкомзем у листі від 21.12.2009 р. № 23382/17/7-09.
Отже, право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи – орендаря у разі, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців. У цьому разі потрібно укласти додаткову угоду з орендодавцем, яка передбачає заміну орендаря. У разі вирішення питання про витребування земельної ділянки з незаконного користування спадкоємця орендаря, суди установлюють, на якій правовій підставі спадкоємець використовує спірну земельну ділянку.
За додатковою інформацією ви можете звернутися до ЦНАП ( м.Ромни вул.Соборна,13/71) або за тел.: 5 29 15, 5 33 00, (098) 7834866; (066) 704 48 23.
